Ieņēmumi

Monmouth Real Estate Investment Corp (MNR) 2021. gada 1. ceturkšņa peļņas aicinājuma atšifrējums

Smieklīgas cepures logotips ar domu burbuli.

Attēla avots: The Motley Fool.

Monmouth Real Estate Investment Corp (NYSE: MNR)
2021. gada 1. ceturkšņa peļņas zvans
2021. gada 4. februāris, 17:30 UN

Saturs:

  • Sagatavotas piezīmes
  • Jautājumi un atbildes
  • Zvaniet dalībniekiem

Sagatavotās piezīmes:

Operators





Labrīt un laipni lūdzam Monmouth Real Estate Investment Corporation 2021. gada pirmā ceturkšņa peļņas konferences sarunā. Visi dalībnieki būs tikai klausīšanās režīmā. [Operatora instrukcijas] Pēc šodienas prezentācijas būs iespēja uzdot jautājumus. [Operatora norādījumi] Lūdzu, ņemiet vērā, ka šis notikums tiek ierakstīts.

Tagad man ir prieks iepazīstināt ar jūsu vadītāju Bekiju Kolridžu, investoru attiecību viceprezidenti. Paldies. Kolridžas jaunkundze, jūs varat sākt.



Bekija Kolridža - Investoru attiecību viceprezidents

Liels paldies, operatore. Papildus 10-K, ko šodien iesniedzām SEC, esam iesnieguši nerevidētu pirmā ceturkšņa papildu informācijas prezentāciju. Šī papildinformācijas prezentācija kopā ar mūsu 10-Q ir pieejama uzņēmuma vietnē mreic.reit.

Es vēlētos atgādināt visiem, ka daži paziņojumi, kas izteikti šī konferences zvana laikā un kas nav vēsturiski fakti, var tikt uzskatīti par uz nākotni vērstiem paziņojumiem 1995. gada Privāto vērtspapīru tiesvedības reformas likuma izpratnē. Uz nākotni vērstie paziņojumi, ko mēs sniedzam šis aicinājums ir balstīts uz mūsu pašreizējām cerībām un ietver dažādus riskus un neskaidrības. Lai gan uzņēmums uzskata, ka cerības, kas atspoguļotas visos uz nākotni vērstajos paziņojumos, ir balstītas uz saprātīgiem pieņēmumiem, uzņēmums nevar sniegt pārliecību, ka tā cerības tiks sasniegtas. Riski un neskaidrības, kuru dēļ faktiskie rezultāti varētu būtiski atšķirties no prognozētajiem, ir detalizēti aprakstīti uzņēmuma 2021. gada pirmā ceturkšņa peļņas izlaidumā un Vērtspapīru un biržu komisijai iesniegtajos dokumentos. Uzņēmums atsakās no jebkādiem pienākumiem atjaunināt savus uz nākotni vērstos paziņojumus.



To sakot, es šodien vēlos iepazīstināt ar mums ar vadību; Eugene Landy, priekšsēdētājs; Maikls Lendijs, prezidents un izpilddirektors; Kevins Millers, finanšu direktors; un Ričards Molke, aktīvu pārvaldības viceprezidents.

Tagad man ir prieks nodot zvanu Monmutas prezidentam un izpilddirektoram Maiklam Lendijam.

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Paldies, Bekij. Labrīt visiem un paldies, ka pievienojāties mums. Pirms iepazīstos ar mūsu pirmā ceturkšņa rezultātiem, es vēlos īsi aplūkot jaunākos paziņojumus par mūsu stratēģisko alternatīvu procesu un jautājumiem, kas attiecas uz mūsu gaidāmo ikgadējo sanāksmi. 2021. gada 14. janvārī mēs paziņojām, ka izpētīsim stratēģiskas alternatīvas un ka esam saglabājuši JPMorgan sadarbību ar CS Capital Advisors, lai palīdzētu mums šajos centienos. Mēs veicam visaptverošu un rūpīgu visu mums pieejamo alternatīvu, tostarp iespējamo pārdošanu vai apvienošanos, pārskatīšanu, un mūsu valde un vadības komanda ir pilnībā apņēmusies veikt visas atbilstošās darbības, lai nodrošinātu, ka mēs maksimāli palielinām vērtību mūsu akcionāriem.

Ņemot vērā mūsu nozarei labvēlīgos pašreizējos tirgus apstākļus, mēs uzskatām, ka šis ir īstais brīdis, lai izvērtētu mūsu stratēģiskās iespējas. 2020. gada 31. decembrī mēs arī paziņojām, ka esam saņēmuši paziņojumus no diviem akcionāriem ar nodomu izvirzīt kandidātus kandidēšanai mūsu valdes vēlēšanās un iesniegt vairākus nesaistošus priekšlikumus, par kuriem balsosim mūsu ikgadējā sapulcē. Kā minēts iepriekš, mūsu valde rūpīgi izskatīs visas ierosinātās kandidatūras un izskatīs visus mūsu akcionāru iesniegtos priekšlikumus. Turpinot tālāk, mēs neplānojam izpaust turpmākās norises, ja vien mūsu valde neapstiprinās konkrētu darbību vai citādi nepabeigs stratēģisko alternatīvu pārskatīšanu.

Atgriežoties pie mūsu rezultātiem par ceturksni, kas beidzās 2020. gada 31. decembrī, ceturkšņa laikā par 170 miljoniem ASV dolāru iegādājāmies divus pilnīgi jaunus, ļoti automatizētus A klases rūpnieciskos īpašumus, kuru platība ir 1,1 miljons kvadrātpēdu. Pirmais īpašums, kas atrodas uz liela 99 akru zemes gabala Kolumbusā, Ohaio štatā, tiek iznomāts FedEx uz 15 gadiem. Otrs īpašums, kas arī atrodas uz ļoti liela zemes gabala 130 akru platībā, atrodas Atlantā, Džordžijas štatā, un ir iznomāts Home Depot uz 20 gadiem. Šīs divas iegādes kopā veido 229 akrus, kas veido ievērojamu zemes un ēkas attiecību 9:1. Tas mums nodrošina lielu papildu zemes daudzumu šajās divās vietās, ko var izmantot turpmākai ēkas paplašināšanai, kā arī papildu kravas automašīnu laukumiem un stāvvietām. Paredzams, ka šie divi nomas līgumi radīs ikgadējos nomas ienākumus 10, 1 miljona ASV dolāru apmērā vidējam svērtajam termiņam 17, 9 gadi.

Vēl vairāk pierādot mūsu spēju palielināt iegādes avotus un paturēt prātā, ka šīs iegādes tika iegūtas krietni vairāk nekā gadu pirms nomas sākuma, tas ir līdzvērtīgs jauktajai maksimālās likmes likmei, kas ir nedaudz mazāka par 6%. Mēs finansējam šīs iegādes ar kopējo parādu 104 miljonu ASV dolāru apmērā, kas sastāv no diviem pilnībā amortizējošiem hipotekārajiem aizdevumiem ar vidējo svērto fiksēto procentu likmi 3,11% attiecīgi 15 un 17 gadu laikā.

Pēc mūsu bruto iznomājamās platības pieauguma pagājušajā gadā par 5%, pirmā ceturkšņa beigās mūsu bruto iznomājamā platība palielinājās līdz aptuveni 24,5 miljoniem kvadrātpēdu, kas ir par 7% vairāk nekā iepriekšējā gada periodā un par 5% pēc kārtas. . Ceturkšņa beigās mūsu portfelī bija 121 īpašums, kas ģeogrāfiski bija diversificēts 31 štatā ar vidējo svērto nomas termiņu 7,5 gadi un zemes attiecību pret ēku 5,4:1 un vidējo svērto ēkas vecumu 9,5 gadi.

Mēs joprojām piedzīvojam spēcīgu pieprasījumu pēc mūsu īpašumiem. Pagājušā gada decembrī mēs izīrējām savu iepriekš brīvo 55 000 kvadrātpēdu ēku Hartfordas Konektikutas MSA investīciju līmeņa nomniekam uz 10,3 gadiem, tādējādi palielinot noslogojumu līdz 99,7%. Tā kā 82% no Monmutas īres ieņēmumiem ir gūti no investīciju līmeņa īrniekiem un atlikušos 18% no ļoti spēcīgiem uzņēmumiem bez reitinga, mūsu kopējais noslogojums un bāzes īres maksas ir bijušas lieliskas visā Covid-19 pandēmijas laikā. Mūsu īres maksas iekasē vidēji 99,8% visā pandēmijas laikā, un mēs sagaidām, ka turpmākie mēneši atbilst šai tendencei.

Ceturkšņa laikā mēs paplašinājām savu iegādes plānu, iekļaujot četrus jaunus īpašumus, kuru kopējā platība ir 1,2 miljoni kvadrātpēdu, kas veido 169,3 miljonus ASV dolāru turpmākajām iegādēm. Visi četri īpašumi ir iznomāti investīciju kategorijas īrniekiem. Šo turpmāko iegādes darījumu vidējais svērtais nomas termiņš būs 12,8 gadi. Ievērojot mūsu ierasto uzticamības pārbaudi, mēs paredzam, ka katrs no šiem darījumiem tiks slēgts pēc pabeigšanas un ieņemšanas, kas pašlaik ir paredzēts 2021. gada fiskālā laikā attiecībā uz trim īpašumiem 2022. gada fiskālās pirmajā pusē, atlikušajam vienam. Saistībā ar vienu no šiem četriem īpašumiem mēs esam apņēmušies iegūt hipotekāro kredītu uz 15 gadiem ar pilnīgu amortizāciju USD 35,5 miljonu apmērā ar fiksētu procentu likmi 2,62 procentu apmērā. Mēs sagaidām, ka turpināsim attīstīt mūsu augstas kvalitātes iegādes plānu. tālāk 2021. gada fiskālā laikā.

Ceturkšņa laikā mēs palielinājām aptuveni 1,3 miljonus ASV dolāru pamatkapitālā, izmantojot mūsu dividenžu reinvestīciju plānu. No šīs summas dividendēs tika atkārtoti ieguldīts 1 miljons ASV dolāru, kas veido 6% līdzdalības līmeni. Mēs arī ieguvām 76 miljonus USD neto ieņēmumus, izmantojot mūsu preferenciālo akciju bankomātu programmu, pārdodot 3,1 miljonu mūsu sešās un astotās C sērijas priekšrocību akciju par vidējo svērto cenu 24,88 USD par akciju. Mūsu C sērijas vēlamās akcijas kļūst izpērkamas šī gada 15. septembrī. Mēs uzskatām, ka pastāv ievērojama iespēja radīt papildu peļņas pieaugumu, aizstājot daļu no mūsu C sērijas priekšrocībām ar zemākām kapitāla izmaksām.

Pēc tam ceturkšņa beigās, 2021. gada 14. janvārī, mūsu direktoru padome apstiprināja mūsu ceturkšņa parasto akciju dividenžu palielinājumu par 5,9%, palielinot to līdz USD 0,18 par akciju no USD 0,17 par akciju ceturksnī un no USD 0,68 par akciju līdz USD 0,72 par akciju. daļu katru gadu. Šis pieaugums ir trešais dividenžu palielinājums pēdējo piecu gadu laikā, veidojot kopējo pieaugumu par 20%. Mēs šobrīd esam 30. gads pēc kārtas, kad saglabājam vai palielinām parastās akciju naudas dividendes. Mūsu dividenžu rekords ir viens no labākajiem visā REIT sektorā. Konsekventu un augošu dividenžu izmaksāšana ilgtermiņā, mūsuprāt, ir laba korporatīvā pārvaldība. Sadalot mūsu ienākumus tieši mūsu akcionāriem, investors var izlemt, kā vislabāk pārdalīt šo kapitālu.

Pievēršoties kopējam ASV rūpniecības tirgum. Mūsu nekustamo īpašumu sektors turpina darboties izcili labi. Saskaņā ar Cushman & Wakefield ceturtā ceturkšņa pārskatu, neto absorbcija ceturtajā ceturksnī bija visspēcīgākais atsevišķs ceturksnis, kāds jebkad reģistrēts ar 89,8 miljonu kvadrātpēdu neto absorbciju. Tādējādi 2020. gada neto absorbcija no gada līdz šim ir palielinājusies līdz 268,4 miljoniem kvadrātpēdu, kas ir par 11,4% vairāk nekā iepriekšējā gadā. Neto absorbcija ir bijusi lielāka par 200 miljoniem kvadrātpēdu septiņus gadus pēc kārtas, un, ņemot vērā spēcīgos e-komercijas pieprasījuma virzītājus, tiek prognozēts, ka šī tendence turpināsies 2021. gadā.

ASV rūpniecisko vakanču līmenis pēc kārtas bija nemainīgs, taču salīdzinājumā ar iepriekšējā gada atbilstošo periodu palielinājās par 30 bāzes punktiem līdz 5.2% pašlaik. Vidējā svērtā prasītā [Phonetic] īres maksa salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu pieauga par 4,6% līdz 6,76 USD par kvadrātpēdu. Jaunie piedāvājumi 2020. gadā sasniedza 353 miljonus kvadrātpēdu, kas ir par 5,7% vairāk nekā iepriekšējā gadā. Pašlaik tiek būvēts 360,7 miljoni kvadrātpēdu jaunu industriālo platību, un tikai nedaudz vairāk par 42% no šīs jaunās ēkas ir iepriekš nomātas. Pēc rekordlielās brīvdienu sezonas ir ļoti nepieciešams arvien vairāk modernu industriālo telpu, lai apmierinātu pastāvīgo lielo pieprasījumu pēc iepirkšanās tiešsaistē.

Un tagad ļaujiet man to nodot Ričam, lai viņš varētu sniegt jums sīkāku informāciju par īpašuma līmeni, kā arī par mūsu progresu līzinga jomā.

Ričards Sūks - Aktīvu pārvaldības viceprezidents

Paldies, Mike. Attiecībā uz mūsu īpašumu portfeli es priecājos ziņot, ka noslogojums ir bijis virs 98,9% jau sešus gadus pēc kārtas un pēdējos septiņus gadus pēc kārtas esam saglabājuši vidējo svērto nomas termiņu, kas pārsniedz septiņus gadus. Mūsu noslogojuma līmenis ceturkšņa beigās bija 99,7%, kas ir par 50 bāzes punktiem vairāk nekā pirms gada un par 30 bāzes punktiem pēc kārtas. Mūsu vidējais svērtais nomas termiņš ceturkšņa beigās bija 7,5 gadi, salīdzinot ar 7,6 gadiem iepriekšējā gada periodā, salīdzinot ar 7,1 gadu iepriekšējā ceturksnī. 2021. gada fiskālā gada pirmajā ceturksnī mūsu vidējā svērtā īres maksa par kvadrātpēdu pieauga par 4% līdz 6,52 ASV dolāriem, salīdzinot ar 6,27 ASV dolāriem pirms gada.

Ceturkšņa laikā mēs pabeidzām lielu FedEx Ground autostāvvietas paplašināšanas projektu mūsu īpašumā, kas atrodas Kanzassitijas MSA, par kopējām projekta izmaksām 3,4 miljonu ASV dolāru apmērā. Šīs paplašināšanās rezultātā gada nomas maksa pieauga par USD 340 000, palielinot kopējo gada nomas maksu no USD 2,2 miljoniem līdz USD 2,6 miljoniem. Šajā vietā paredzam papildu paplašināšanas darbus, kas vēl vairāk paaugstinās nomas likmi un pagarinās nomas termiņu. Pašlaik tiek veikti seši papildu autostāvvietu paplašināšanas projekti, kuru kopējais apjoms ir aptuveni 17 miljoni ASV dolāru. Šie autostāvvietu paplašināšanas projekti ļaus mums iegūt papildus nomas maksu, vienlaikus pagarinot nomas termiņus. Pašlaik notiek arī diskusijas par autostāvvietu paplašināšanu vēl 11 vietās, un, pieaugot pieprasījumam pēc piegādēm uz mājām, mēs paredzam, ka šī kopējā summa turpinās pieaugt.

No nomas viedokļa 2021. gada fiskālā ir plānots, ka termiņš beigsies aptuveni 5% no mūsu bruto iznomājamās platības, kas ir 10 nomas līgumi, kuru kopējā platība ir aptuveni 1,2 miljoni kvadrātpēdu. Seši no šiem 10 nomas līgumiem ir atjaunoti. Seši atjaunotie nomas līgumi veido 834 000 kvadrātpēdu jeb 69% no platības, kuras termiņš beidzas. Šiem sešiem nomas atjaunošanas gadījumiem vidējais svērtais nomas termiņš ir 3,8 gadi, un vidējā svērtā nomas likme ir USD 4,59 par kvadrātpēdu, pamatojoties uz GAAP, un USD 4,49 par kvadrātpēdu, pamatojoties uz skaidras naudas principu. Tas nozīmē pieaugumu par 8,5%, pamatojoties uz vispārpieņemtiem grāmatvedības principiem, un pieaugumu par 2%, pamatojoties uz skaidras naudas principu. Pašlaik tiek apspriesti atlikušie četri nomas līgumi 372 000 kvadrātpēdu platībā, kuru termiņš beidzas 2021. gada fiskālā laikā. Pašlaik nav zināma neviena izbraukšana, un šogad mūsu mērķis ir 100% īrnieka saglabāšana.

Jau ziņots, ka no 2020. gada 1. oktobra mēs noslēdzām nomas līgumu ar uzņēmumu Cardinal Health par 75 000 kvadrātpēdu lielu objektu, kas atrodas Olbanijā, Ņujorkas štatā. Mēs saņēmām izbeigšanas maksu 377 000 ASV dolāru apmērā, kas ir aptuveni 50% no tobrīd atlikušās īres maksas saskaņā ar nomas komplektu, kura termiņš beidzās pēc 1,2 gadiem. Mēs vienlaikus noslēdzām 10,4 gadu nomas līgumu ar United Parcel Service, kas stājās spēkā 2020. gada 1. novembrī. Jaunais nomas līgums ar UPS paredz piecu mēnešu bezmaksas īres maksu, pēc kuras tiek sākta sākotnējā nomas maksa USD 510 000 apmērā ar 2% gada eskalatoriem visā darbības laikā. .

Jaunais nomas līgums ir taisna gada nomas maksa 541 000 USD jeb 7,21 USD par kvadrātpēdu visā nomas darbības laikā līdz 2031. gada marta beigām. Tas ir salīdzinājumā ar iepriekšējo vispārpieņemto grāmatvedības principu nomas maksu 7,65 USD par kvadrātpēdu, kas ir par 5,8% samazinājums, salīdzinot ar GAAP. Pamatā, kas atbilst USD 33 000 samazinājumam salīdzinājumā ar iepriekšējo Cardinal Health īres maksu. Papildus 377 000 $ izbeigšanas maksai, ko iekasējām no Cardinal Health, jaunais nomas līgums ar UPS mums nodrošina papildu 9,3 gadu nomas termiņu, kā arī jaunu investīciju līmeņa īrnieku, ko pievienot mūsu sākuma īrnieku sarakstam. Turklāt, kā minēts iepriekš, no 2020. gada decembra mēs noslēdzām jaunu 10,3 gadu nomas līgumu ar Hartford Healthcare Corporation par iepriekš brīvu 55 000 kvadrātpēdu telpu, kas atrodas Hartfordas Konektikutas MSA, un tas palielināja mūsu pašreizējo kopējo noslogojumu līdz 99,7%. Jaunajam nomas līgumam ir bezmaksas īres maksa pirmos četrus mēnešus, pēc tam sākotnējā gada nomas maksa būs 288 000 USD, kas ir USD 5,25 par kvadrātpēdu, pēc tam pieaugot par 2% gadā.

Rezultātā saskaņā ar ASV vispārpieņemtiem grāmatvedības principiem aprēķinātā ikgadējā nomas maksa ir 307 000 USD, kas ir USD 5,60 par kvadrātpēdu nomas termiņa laikā. Tā rezultātā mums tagad ir tikai viena brīva ēka ar kopējo platību 81 000 kvadrātpēdu no visiem mūsu 121 īpašumiem, kas ir tikai 30 bāzes punkti mūsu 24,5 miljonu kvadrātpēdu portfelī. Tā kā vidējais svērtais nomas termiņš ir 7,5 gadi un daži nomas līgumi tiek slēgti līdz 2041. gadam, mūsu elastīgajām ienākumu plūsmām, kuras galvenokārt nodrošina investīciju līmeņa īrnieki, vajadzētu turpināt darboties ļoti labi vēl daudzus gadus.

Un tagad Kevins sniegs jums sīkāku informāciju par mūsu finanšu rezultātiem.

Kevins S. Millers - Galvenais finanšu un grāmatvedis un kasieris

Paldies, Rič. Līdzekļi no operācijām vai FFO 2021. gada fiskālā pirmajā ceturksnī bija USD 18,9 miljoni jeb USD 0,19 par vienu atšķaidītu akciju. Salīdzinot ar FFO tajā pašā laika posmā pirms gada, 19,3 miljoni ASV dolāru jeb 0,20 ASV dolāru par vienu atšķaidītu akciju un 19,2 miljoni ASV dolāru jeb 0,20 ASV dolāri par vienu atšķaidītu akciju secīgi, kas veido 5% akciju samazinājumu. Koriģētie līdzekļi no operācijām jeb AFFO ceturksnī bija 18,2 miljoni USD jeb 0,19 USD par atšķaidītu akciju, salīdzinot ar USD 19,9 miljoniem jeb USD 0,21 par vienu atšķaidītu akciju iepriekšējā gada periodā, kas veido 9,5% akciju samazinājumu. Šo samazinājumu lielā mērā noteica vēlamo dividenžu izdevumu pieaugums par 2,1 miljonu ASV dolāru un ienākumu no dividendēm samazinājums par 1,6 miljoniem ASV dolāru, ko daļēji kompensēja neto darbības ienākumu pieaugums par 2,1 miljonu ASV dolāru. Šī ceturkšņa AFFO USD 0,19 par atšķaidītu akciju nav mainīts secīgi.

Kā minēts, pēdējā ceturkšņa laikā mēs iegādājāmies divus lielus īpašumus par kopējo pirkuma cenu 170 miljonu ASV dolāru apmērā, kas radīs 10,1 miljonu ASV dolāru gada ieņēmumus. Šīs divas iegādes tika iegādātas ļoti vēlu ceturksnī, un tāpēc pašreizējais ceturksnis neatspoguļo šo divu neseno iegādes darījumu pozitīvo ietekmi. Mēs sagaidām, ka NOI, kas radās no šīm nesenajām iegādēm, kopā ar mūsu lieko naudas ieņēmumu izvietošanu, kā arī mūsu 169,3 miljonu ASV dolāru iegādes cauruļvadu, kā arī mūsu lielais paplašināšanās cauruļvads, turpmāk nozīmīgi palielinās mūsu FFO un AFFO peļņu uz vienu akciju.

Nomas un atlīdzības ieņēmumi ceturksnī bija 43,6 miljoni ASV dolāru salīdzinājumā ar 41,7 miljoniem ASV dolāru, kas ir par 5% vairāk nekā iepriekšējā gada periodā. Neto darbības ienākumi jeb NOI, ko mēs definējam kā periodiskus īres un atlīdzības ieņēmumus, atskaitot īpašuma nodokļus un darbības izdevumus, ceturksnī bija 36,5 miljoni ASV dolāru, kas atspoguļo 6% pieaugumu salīdzinājumā ar salīdzināmo periodu pirms gada. Mūsu neto ienākumi pirmajā ceturksnī bija 33,9 miljoni ASV dolāru, salīdzinot ar 9,6 miljonu ASV dolāru neto ienākumiem iepriekšējā gada pirmajā ceturksnī. Lielo neto ienākumu pieaugumu šajā ceturksnī galvenokārt noteica 19, 7 miljonu ASV dolāru nerealizētais turēšanas pieaugums no mūsu vērtspapīru portfeļa.

Tā kā pašlaik notiek plaši izplatītais Covid-19 vakcinācijas process, daudzi no mūsu vērtspapīru ieguldījumu lielajiem samazinājumiem ir sākuši mainīties. Kā jau iepriekš paziņojām, laika gaitā plānojam būtiski samazināt savus vērtspapīru turējumus. Šim nolūkam pēc ceturkšņa beigām mēs pārdevām tirgojamos REIT vērtspapīrus par bruto ieņēmumiem 12,3 miljonu ASV dolāru apmērā, radot realizēto peļņu 1,8 miljonu ASV dolāru apmērā, kas tiks parādīta mūsu nākamajā ieņēmumu dokumentācijā.

Tā paša īpašuma NOI palielinājās par 20 bāzes punktiem, pamatojoties uz vispārpieņemtiem grāmatvedības principiem, un palielinājās par 60 bāzes punktiem, pamatojoties uz skaidras naudas līmeni, salīdzinot ar iepriekšējo gadu. Šo pašu īpašumu NOI pieaugumu galvenokārt noteica tā paša īpašuma noslogojuma pieaugums par 50 bāzes punktiem līdz 99,6%. Kā Ričs minēja 2020. gada 15. decembrī, mēs noslēdzām jaunu 10,3 gadu nomas līgumu ar ieguldījumu kategorijas īrnieku Hartfordas štatā Konektikutas štatā, palielinot mūsu kopējo noslogojumu līdz 99,7%. Pēc ceturkšņa beigām mēs pilnībā atmaksājām 6,2 miljonu ASV dolāru hipotēkas aizdevumu vienam no mūsu īpašumiem, kas atrodas Kanzassitijā, Misūri štatā. Sākotnēji aizdevuma atmaksas termiņš bija 2021. gada 1. decembris, un tā procentu likme bija 5,18%. Uz ceturkšņa beigām mūsu kapitāla struktūru veidoja aptuveni 963 miljoni ASV dolāru parādu, no kuriem 888 miljoni ASV dolāru bija īpašuma līmeņa fiksētas procentu likmes hipotēkas parādi un 75 miljoni ASV dolāru bija maksājamie aizdevumi. 92% no mūsu parāda ir nekustamā īpašuma līmeņa fiksētas procentu likmes hipotēkas ar vidējo svērto procentu likmi 3,88% salīdzinājumā ar 4,05% iepriekšējā gadā.

Mūsu vidējais svērtais parāda dzēšanas termiņš nekustamā īpašuma līmeņa fiksētas procentu likmes parādam ceturkšņa beigās nemainījās – 11,5 gadi, salīdzinot ar iepriekšējā gada periodu. Mūsu maksājamie aizdevumi sastāv no 75 miljonu ASV dolāru termiņa aizdevuma, kuram ir atbilstošs procentu likmes mijmaiņas līgums, lai fiksētu LIBOR ar kopējo procentu likmi 2,92%. Ieskaitot termiņa aizdevumu, 100% no mūsu parāda ir fiksēta likme ar vidējo svērto procentu likmi 3,81% un vidējo svērto parāda dzēšanas termiņu 10,9 gadi. Tas ir viens no garākajiem parāda atmaksas grafikiem visā REIT sektorā. Mums ir arī 549,6 miljoni ASV dolāru neapmaksāti mūsu C sērijas 6,125% perpetual prioritārais kapitāls ceturkšņa beigās, kas, kā minēts iepriekš, kļūst izpērkams vēlāk šogad, tādējādi nodrošinot labu iespēju palīdzēt gūt papildu ieņēmumus. Apvienojumā ar akciju tirgus kapitalizāciju USD 1,7 miljardu apmērā, mūsu kopējā tirgus kapitalizācija ceturkšņa beigās bija aptuveni USD 3,2 miljardi.

No kredītu viedokļa mēs joprojām esam konservatīvi kapitalizēti ar mūsu neto parādu līdz kopējai tirgus kapitalizācijai 29%. Mūsu fiksētās maksas segums ir 2,1 reizes un mūsu neto parāds pret koriģēto EBITDA — 6,4 reizes ceturksnī. Tā kā mūsu tīrais parāds attiecībā pret koriģēto EBITDA ceturkšņa beigās ietver visus 104 miljonus ASV dolāru fiksētas procentu likmes hipotēkas parādu, kas mums radās saistībā ar divām nesen veiktajām iegādēm, bet neietver pilnu likmi NOI, mūsu pro forma neto parāds ir koriģēts. EBITDA ir ievērojami zemāka.

No likviditātes viedokļa mēs ceturksni noslēdzām ar 29,3 miljoniem dolāru skaidrā naudā un tās ekvivalentiem, un pašlaik mūsu revolverā nav aizņēmumu. Turklāt mums ir tirgojami REIT vērtspapīri 126,3 miljonu ASV dolāru vērtībā, kas veido 5% no mūsu nenolietotajiem aktīviem ar nerealizētajiem zaudējumiem 107,1 miljona ASV dolāru apmērā ceturkšņa beigās. Kā minēts, mūsu vērtspapīru portfeļa vērtība turpināja pieaugt pēc ceturkšņa beigām, un mēs esam sākuši oportūnistiski samazināt savus turējumus. Mūsu vērtspapīru portfelis pašlaik ģenerē aptuveni 6 miljonus ASV dolāru ikgadējās dividendēs.

Un tagad, pirms mēs atveram uzaicinājumu uz jautājumiem, ļaujiet man to nodot atpakaļ Maiklam.

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Pirms sākam šodienas zvana jautājumu un atbilžu daļu, es vēlos visiem atgādināt, ka šodienas zvana mērķis ir apspriest mūsu pirmā ceturkšņa ieņēmumus. Lūdzu, koncentrējieties uz mūsu finanšu rezultātiem. Atgādinām, ka mēs šobrīd nekomentēsim mūsu stratēģiskās izpētes procesu vai jautājumus, kas saistīti ar mūsu ikgadējo sanāksmi.

Ar to mēs atvērsim aicinājumu uz jautājumiem.

Jautājumi un atbildes:

Operators

Tagad mēs sāksim jautājumu un atbilžu sesiju. [Operatora instrukcijas] Mūsu pirmais jautājums ir no Frenka Lī ar BMO. Lūdzu turpini.

Frenks Lī - BMO Capital Markets — analītiķis

Labdien, visiem. Pirmais jautājums, kas man ir, ir Maikam. Lai mēs saprastu procesu, kādi ir nākamie soļi un laiks saistībā ar stratēģisko pārskatīšanu?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā, Frenk, manuprāt, tu nedzirdēji mūsu sagatavotās piezīmes. Taču, kā jau minēju mūsu sagatavoto piezīmju sākumā un mūsu sagatavoto piezīmju noslēgumā, mēs šobrīd nekomentēsim ne mūsu stratēģiskās izpētes procesu, ne jautājumus, kas saistīti ar mūsu ikgadējo sanāksmi.

Frenks Lī - BMO Capital Markets — analītiķis

Labi. Manuprāt, jūs paziņojumā presei minējāt, ka visā rūpniecības sektorā ir samazinājušās maksimālās likmes. Interesanti, vai savos tirgos esat veicis līdzīgu likmju ierobežojuma likmju iekšēju apkopojumu un varat pastāstīt, kāda, jūsuprāt, ir jūsu portfeļa kopējā maksimālā likme šodien?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Nē, bet mēs esam iegādājušies aktīvus ar arvien mazākām maksimālās likmes likmēm, bet ar starpībām pozitīvas starpības uz tūlītējām maksimālās likmes likmēm. Es tikko minēju, ka Q mēs iegādājāmies 170 miljonus ASV dolāru. Šīs iegādes tika slēgtas ceturkšņa pašās beigās. Tātad, kamēr jums bija vēlamie izdevumi un jums bija 104 miljonu ASV dolāru parāds, jūs neredzējāt 10,1 miljonu ASV dolāru ieņēmumus, taču tos redzēsit nākamajā ceturksnī. Tā kā mēs šos darījumus noslēdzām vairāk nekā gadu iepriekš, faktiski vairāk nekā divus gadus iepriekš vienam no diviem darījumiem un vairāk nekā gadu iepriekš otram, maksimālās likmes bija ievērojami augstākas nekā pašreizējās maksimālās likmes uz vietas. . Tāpēc mēs radījām milzīgu pieaugumu, maksimālās likmes ir samazinājušās lielāko desmitgades daļu, un mēs esam veikuši nākotnes darījumus ar pozitīvām starpībām salīdzinājumā ar tūlītējām maksimālās likmes likmēm, radot milzīgus iegultos ieguvumus mūsu bilancē.

Frenks Lī - BMO Capital Markets — analītiķis

Labi paldies. Un tad pēdējais no manis. Attiecībā uz vērtspapīru portfeli, un jūs dažus pārdevāt ceturksnī. Kādas ir jūsu pašreizējās domas par plašākas ekspozīcijas izņemšanu, ņemot vērā neseno spēcīgo pieaugumu vairākos jūsu līdzekļos?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā. Skaidri sakot, pēc ceturkšņa beigām mēs pārdevām 12,3 miljonus ASV dolāru un ieguvām 1,8 miljonus ASV dolāru. Tādējādi portfelis šodien ir pat lielāks nekā tas bija ceturkšņa beigās. Un, ja jūs pievienojat atpakaļ 12,3 miljonus ASV dolāru, tas nav daudz lielāks, tāpēc portfelis ir palielinājies. Un jā, mēs turpināsim gūt peļņu un samazināt vērtspapīru portfeli. Kā minēja Kevins, pandēmija lēnām kļūst par daļu no atpakaļskata spoguļa, un vērtspapīru portfeļa novērtējumi turpina pieaugt. Un mēs pirms diviem gadiem pieņēmām apzinātu lēmumu nepalielināt vērtspapīru portfeli. Pandēmijai iestājoties, mēs pieņēmām apzinātu lēmumu likvidēt pandēmiju un nenovākt nerealizētos zaudējumus, lai gaidītu, kamēr stabilizēsies vērtspapīru vērtējumi. Un viņi jau sāk to darīt. Industrial bija visu laiku labākais ceturksnis. Tikmēr biroju ēkās bija viens no visu laiku sliktākajiem kvartāliem. Tāpēc mēs joprojām esam šīs pandēmijas virzītās ekonomikas sākumā, un mēs vērosim vērtspapīru portfeli, kas ir 5% no bruto aktīviem. Šobrīd nekas nav jādara steidzami.

Frenks Lī - BMO Capital Markets — analītiķis

Labi, sapratu. Paldies, Mike.

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Laipni lūdzam.

Operators

Mūsu nākamais jautājums ir no Gaurav Mehta ar National Securities. Lūdzu turpini.

Gauravs Mehta - Nacionālie vērtspapīri — analītiķis

Jā, paldies. Sekojot līdzi vērtspapīru portfelim, es domāju, ka, domājot par uzņēmuma nākotni, ja mēs sagaidām, ka Monmouth turpinās uzturēt vērtspapīru portfeli aptuveni 5% apmērā no bruto aktīviem, vai arī jūs domājat, ka kādu laiku varētu pamest vērtspapīru portfeli. punkts?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā. Es domāju, ka kādā brīdī mēs to darīsim. Tas mums labi kalpoja ilgtermiņā. Tas nodrošina milzīgu likviditāti mūsu bilancē, taču grāmatvedība mainījās apmēram pirms diviem gadiem. Tātad tas vairs nav daļa no mūsu bilances, citiem visaptverošajiem ienākumiem, tas plūst caur mūsu peļņas vai zaudējumu aprēķinu un rada milzīgu troksni un nepastāvību. Un tāpēc es domāju, ka šobrīd tas novērš uzmanību. Tie ir tikai 5% no aktīviem, un mēs to lēnām atradināsim. Nezinu, paņemt līdz nullei ir pareizais skaitlis, bet 5% ir maksimums. Un, kā jau teicu, mēs plānojam to pazemināt vēl zemāk.

Gauravs Mehta - Nacionālie vērtspapīri — analītiķis

Labi. Otrs jautājums par iegādes finansējumu. Jūsu parastajām akcijām pēdējos pāris mēnešos ir veicies labi. Man bija jautājums, vai jūs apsvērtu iespēju izmantot parastās akcijas, nevis [Neatšifrējams], lai finansētu savu 169 miljonu dolāru iegādi, kas ir jūsu rīcībā?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā, ne tieši šajā laikā, iespējams, ceļā. 70% no mūsu cauruļvada tiks slēgti šī gada ceturtajā ceturksnī, bet pārējie 30% cauruļvada tiks slēgti 2022. gada pirmajā pusē. Un šobrīd mums ir pietiekami daudz likviditātes, un šobrīd mums nav nepieciešams piekļūt kapitāla tirgiem. .

Gauravs Mehta - Nacionālie vērtspapīri — analītiķis

Labi. Un visbeidzot, es noteikti dzirdēju, ka jūs, puiši, nekomentējat turpmāko procesu. Bet man bija jautājums, vai jūs varētu komentēt to, kas notika decembrī saistībā ar 18 USD par akciju piedāvājumu, ko jūs, puiši, neuzskatāt par akcionāru interesēm? Vai jūs vispār varat komentēt, kādas bija jūsu bažas par šo piedāvājumu? Vai tas bija novērtējums vai kaut kas cits, par ko mums vajadzētu padomāt?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā, šajā sakarā mēs izdevām paziņojumu 14. janvārī. Un es atsaucos uz šo 14. janvāra paziņojumu presei.

Gauravs Mehta - Nacionālie vērtspapīri — analītiķis

Labi. Paldies.

etf vs ieguldījumu fondi plusi un mīnusi

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Laipni lūdzam, paldies.

Operators

Jūsu nākamais jautājums ir no Roba Stīvensona ar Dženiju. Lūdzu turpini.

Roberts Stīvensons - Janney Montgomery Scott LLC - analītiķis

Labvakar puiši. Maik, vai varat runāt par pašreizējo iegādes vidi, ēnu konveijeru un to, cik agresīvi jūs veicat darījumus šajās dienās?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā, mēs agresīvi risinām darījumus. Tas ir ļoti konkurētspējīgs tirgus. Kā jūs zināt, tas ir bijis ļoti konkurētspējīgs tirgus. Mēs esam 53 gadus vecs uzņēmums ar ciešām attiecībām ar tirgotājiem celtniekiem, un viņi mums bieži parāda piedāvājumus. Un jā, maksimālās likmes arvien samazinās, un, lai uzvarētu darījumus, jums ir jāiet tālāk, taču samazinās arī finansēšanas izmaksas. Tāpēc mēs esam apmierināti ar mūsu rīcībā esošo cauruļvadu, tie ir četri īpašumi, visi šie divi investīciju kategorijas īrnieki. Viens no tiem atspoguļo jaunas attiecības, ciktāl tas attiecas uz tirgotāja celtnieku un īrnieku attiecībām. Īrnieks ir Mercedes Benz, tāpēc turpinām. Katru nedēļu man ir zvani ar izstrādātājiem, un mēs turpinām mēģināt attīstīt ēnu konveijera.

Roberts Stīvensons - Janney Montgomery Scott LLC - analītiķis

Labi. Un galvenokārt no jūsu viedokļa es domāju, ka šī maksimālā likme turpina samazināties. Bet jūs runājat par to, ka jūsu kapitāla izmaksas samazinās. Es domāju, it īpaši ar akciju cenu, kur tā ir tagad, es domāju, kā jūs to līdzsvarojat? Es domāju, vai esat gatavs izvēlēties zemo 5 un augstu 4, lai iegūtu augstas kvalitātes darījumu ar kādu no saviem esošajiem īrniekiem vai jauniem īrniekiem? Vai tur ir robeža, kur jūs sakāt, es nevēlos iet zemāk par šāda veida vērtējumu. Kā jūs, puiši, domājat par to?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Abiem darījumiem, kurus noslēdzām pirmajā ceturksnī, vidējais svērtais nomas termiņš ir 17,9 gadi, viens darījums tiek noslēgts līdz 2041. gadam ar 185 bāzes punktu izciļņiem katru gadu 20 gadus. Tātad, un, kā jau teicu, mēs šos darījumus pabeidzām vairāk nekā gadu pirms īres sākuma, un tirgotāji celtnieki, kad viņi mums parāda darījumus, bieži vien viņi vēl nav pat salauzuši. Pēdējā ceturksnī 10 gadu kases ienesīgums ir palielinājies par aptuveni 40%. Un tāpēc tas ir kustīgs mērķis. Neviens nezina, kur virzās procentu likmes. Viņi cenšas ierobežot savu attīstības rezervi un ir konservatīvi. Un tāpēc, ja mēs varētu palīdzēt viņiem nofiksēt peļņas normu, kas viņiem šķiet apmierinoša, tas ir ieguvums abām pusēm, taču īsa atbilde uz jūsu jautājumu ir 20 gadu darījums ar labiem nelīdzenumiem, kas maksātu 4 gadu vidū. cena ir vēl zemāka. Un, lai to uzvarētu, tam noteikti nebūs priekšā 5, tāpēc neto noma investīciju kategorijas īrniekam. Tie ir augstākās kvalitātes industriālie īpašumi.

Mūsu portfeļa vidējais būvniecības vecums ir 9,5 gadi. Ričs minēja, ka 82% no mūsu ieņēmumiem ir investīciju kategorijas, bet pārējie 18% ir nenovērtēti investīciju kategorijas kvalitātes īrnieki. Tās ir viena īrnieka daudzkanālu ēkas, ir milzīgs zemes daudzums, mēs veicam vairāk nekā 50 miljonus ASV dolāru FedEx paplašināšanai, kas gūst peļņu no mums jau piederošās zemes, kas neražo ienākumus. Tāpēc jebkurā laikā, kad varat to izdarīt un gūt 10% bezsviras atdevi, jūs savā bilancē ņemat slēptos aktīvus un laižat tos darbā. Tāpēc tajā ir daudz vairāk nekā tikai sākotnējā raža. Ir iespēja paplašināt ēku, ir iespēja paturēt ēkā īrniekus, FedEx joprojām paliek pašā pirmajā darījumā, mēs to darījām 1994. gadā. Viņi joprojām atrodas tajā ēkā. Tātad Ričs minēja, ka mēs esam septīto gadu pēc kārtas ar vairāk nekā 7,5 gadu vidējo svērto nomas termiņu un sesto gadu pēc kārtas ar vairāk nekā 98,9% noslogojumu. Mūsu biznesa modelī ir kaut kas ļoti stabilizējošs un paredzams. Un tāpēc mēs zinām parametrus un zinām, ko mēs jūtamies ērti darot.

Roberts Stīvensons - Janney Montgomery Scott LLC - analītiķis

Labi. Un jūs runājat par vēlamo sēriju, vai ir doma to aizstāt ar citu vēlamo sēriju ar zemāku likmi. Vai jūs, puiši, domājat vienkārši izņemt vēlamo un izmantot parādu? Kā jūs šajās dienās domājat par to valdē?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā, ir lieliska iespēja nomainīt zemu nokarenos augļus. Ja atceries, Rob, mums bija priekšroka A sērijai un B sērijai, tie bija zem 8%. Bet, noapaļojot uz augšu, ir 8% kapitāla izmaksas, un mēs izdevām C sēriju, lai aizstātu A un B sēriju, un mēs radām milzīgu dividendes, uzkrājumu un peļņas pieaugumu. Un tā bija mazāka daļa, A un B, kas vienāda ar aptuveni 111 miljoniem ASV dolāru, un tagad mums ir 550 miljoni ASV dolāru C sērijā. Katrs 100 bāzes punktu samazinājums būs 5,5 miljoni ASV dolāru vēlamajos dividenžu ietaupījumos, kas plūst tieši uz zemāko līniju. Ja mēs varam panākt 200 bāzes punktu ietaupījumu, kā mēs to darījām, kad mēs izdevām C un vietu A un B, tas būtu USD 11 miljoni ietaupījumu. Mums ir arī iespēja izmantot parādu un radīt vēl vairāk ietaupījumu vai pat parastais kapitāls radītu vairāk ietaupījumu. Tātad nav sudraba lodes, taču šī zemā nokarenā augļa refinansēšana ar 6,125% ir pieejama, tiklīdz tie kļūst izpērkami, kas ir šā gada 15. septembrī vai vēlāk, pilnībā vai daļēji.

Roberts Stīvensons - Janney Montgomery Scott LLC - analītiķis

Labi. Un cik drīz jūs sākat šo procesu, ņemot vērā to, kādas likmes ir šodien, un jūsu komentārus par to, ka nezināt, kur likmes pieaugs nākotnē? Es domāju, ja tas šodien ir pievilcīgs, vai jūs, puiši, sākat šo procesu nākamo pāris mēnešu laikā un vai nu vēl viena vēlamā pārklāšanās sērija, vai arī daži parādi pārklājas ar to, lai fiksētu izdevīgas likmes? Vai jūs gaidāt, līdz būsiet 30 vai 60 dienu laikā pēc šīs izpirkšanas?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Tagad ir nedaudz par agru, taču jums noteikti nav jāgaida līdz izpirkšanas datumam. Tuvojoties, mēs novērtēsim ainavu.

Roberts Stīvensons - Janney Montgomery Scott LLC - analītiķis

Viss kārtībā. Tad pēdējais no manis. Kevin, vai varat man atgādināt, vai C sērijas priekšrocību akcijās ir kādi akcionāru aizsardzības noteikumi uzņēmuma pārdošanas gadījumā?

Kevins S. Millers - Galvenais finanšu un grāmatvedis un kasieris

Jā, tur ir parastie noteikumi, kas tika ieviesti kontroles maiņā. Tie visi tagad ir diezgan standarta, un tie noteikti ir C sērijā.

Roberts Stīvensons - Janney Montgomery Scott LLC - analītiķis

Labi, ideāli. Paldies puiši. Novērtēju to.

Kevins S. Millers - Galvenais finanšu un grāmatvedis un kasieris

Esiet laipni aicināti.

Operators

Mūsu nākamais jautājums nāk no Konora Siverska ar Berenbergu. Lūdzu turpini.

Konors Siverskis - Berenberg Capital Markets — analītiķis

Labrīt visiem. Paldies, ka šovakar piezvanījāt. Tikai viens ātrs ziņojums par ieguldījumiem decembra beigās. Es domāju, ka jūs to pieminējāt zvanā. Tikai, lai iegūtu priekšstatu par cenu noteikšanu, es domāju, ka tas bija augstākais 5, pamatojoties uz GAAP?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā, 5.9.

Konors Siverskis - Berenberg Capital Markets — analītiķis

Labi, paldies par to. Un tad, runājot par cauruļvadu, es tikai domāju par ģeogrāfiskajiem apgabaliem, man šķiet, ka iesniegumā redzēju Vērmontu, Tenesī, Alabamu. Vai jūs vispār varat runāt par dažiem infrastruktūras elementiem šajās zonās, kas atrodas netālu no intermodālajiem mezgliem vai kādām starpvalstīm un tamlīdzīgām lietām?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā, es priecājos, Konor. Pirmā lieta, ko es norādīšu, ir lielākais vārti ASV importam Amerikā ir LA un Longbīčas ostas. Un viņus ir skāris rekordliels vājais kakls. Šobrīd jūrā noenkurojušies 38 konteinerkuģi, kas gaida vietu piestātnē. Kuģi šodien ir lielāki nekā jebkad agrāk. Nav infrastruktūras, lai šos 38 kuģus iekāptu un laicīgi izkrautu. Tātad mums ir reāls piegādes ķēdes pārtraukums.

COVID ir radījis situāciju, kad cilvēki netērē naudu pieredzei, viņi turpina patērē vairāk preču, un tas palīdz rūpniecībai, bet mums ir vajadzīga lielāka jauda, ​​mums ir nepieciešams, lai kuģi nonāktu Persijas līča reģionā, mums ir nepieciešams, lai tie nāktu klajā. uz Austrumjūras krastu, Monmuta, gaidot kanāla paplašināšanu, jau bija ieguldījusi lielus ieguldījumus šajās jomās. Sadalījums bija 70:30; konteinerkuģu satiksme rietumu krastā ar 70%, līcī un austrumu piekrastē 30%. Šodien ir aptuveni 50:50, tāpēc valstī tiek ievests vairāk konteineru nekā jebkad agrāk.

Tāpēc mums patīk mūsu atrašanās vietas. Mums patīk Alabama. Mums ir aktīvi mobilajā ostā. Mums ir aktīvi Floridā, tā ir mūsu lielākā koncentrācija, Floridas štatā ir vairāk jūras ostu nekā jebkurā citā štatā. Un tagad ar COVID cilvēki pamet 24/7 pilsētas un meklē vairāk vietas. Mūsu portfelis pārsvarā atrodas uz austrumiem no Misisipi, vairāk nekā 70% ASV iedzīvotāju dzīvo uz austrumiem no Misisipi, un mēs esam izaugsmes jomās. Tās ir uzņēmējdarbībai draudzīgas zonas, tiesības uz darbu, un tur cilvēki pārvietojas.

Konors Siverskis - Berenberg Capital Markets — analītiķis

Labi, tā ir ļoti noderīga krāsa. Un pēdējais no manis. Es tikai domāju, vai pastāv augšējā robeža tam, kāda veida ekspozīcijas jūs, puiši, vēlaties iegūt ar FedEx. Un tad, otrkārt, es redzu, ka jūs pievienojat Mercedes-Benz īrnieku sarakstam. Es tikai domāju, kā notiek sarunas, lai varbūt palielinātu viņu klātbūtni portfelī. Un, ja turpmākajos plānos varētu būt kāds no citiem autoražotājiem, kas darbosies austrumu krastā?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Es atbildēšu apgrieztā secībā. Mercedes izplatīšanas centrs, kas mums piederēs, atrodas lielākajā Mercedes rūpnīcā Ziemeļamerikā, tā ir trešā lielākā rūpnīca pasaulē. Un tieši šeit viņi īsteno milzīgu iniciatīvu attiecībā uz elektriskajām automašīnām. Mūsu ēka ražotnei izplatīs elektromobiļu daļas, apkalpos rūpnīcu ar elektriskajām daļām. Tāpēc mēs esam satraukti par šīm attiecībām.

Ar FedEx nebija sen, kad cilvēki bija ļoti nobažījušies par Monmouth-FedEx koncentrāciju. Tagad FedEx pēkšņi ir lielākā aviokompānija pasaulē, pasažieri, satiksmes apjoms lidmašīnās ir samazināts un vairumam aviosabiedrību ieņēmumi samazinās. FedEx ieņēmumi, jo tā ir kravas aviokompānija, strauji pieaug, un viņi pēkšņi pāriet no piektās lielākās aviokompānijas pasaulē uz pirmo vietu, pamatojoties uz ieņēmumu aviokompāniju pasaulē. Tāpēc mēs nekad neesam noraidījuši labu FedEx darījumu, neskatoties uz to, ka daudzi eksperti saka, ka FedEx grozā ir pārāk daudz olu. Un tagad es nezinu nevienu, kas šodien tā teiktu. Patiesībā cilvēki saka, ka mēs vēlētos, lai mums būtu vairāk FedEx. Mēs nekad nenoraidījām labu FedEx. Mums pieder labākie FedEx aktīvi valstī, un mēs turpināsim augt kopā ar FedEx.

Konors Siverskis - Berenberg Capital Markets — analītiķis

Labi, paldies par krāsu. Tas viss no manis.

Operators

Mūsu nākamais jautājums ir Maikls Kerols no RBC Capital Markets. Lūdzu turpini.

Maikls Kerols - RBC Capital Markets — analītiķis

Jā. Es cerēju, ka jūs, puiši, varēsiet sniegt kādu krāsu atlikušajiem nomas līgumiem, kuru termiņš beidzas 2021. gadā. Es domāju, ka jums ir palikuši četri. Un es domāju, ka jūs joprojām diskutējat ar viņiem. Kā pašlaik notiek šīs diskusijas un kādas ir tās cerības?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Protams. Tātad, kā jūs teicāt, mums palika četri, mēs esam runājuši ar viņiem visiem, mēs jūtamies diezgan pārliecināti, mums būs 100% saglabāšana, un, pamatojoties uz izkliedes principu, tas būs mūsu pēdējo piecu gadu joslas platumā. Tātad nekas neparasts attiecībā uz starpībām un patiesi labu īrnieku saglabāšanu gadā.

Maikls Kerols - RBC Capital Markets — analītiķis

Labi. Tātad, kas viņiem ir vajadzīgs, es domāju, cik ilgs laiks parasti nepieciešams, lai parakstītu nomas līgumu? Vai tas ir dīvaini, ka mēs esam gada sākumā un viņi joprojām nav pieņēmuši lēmumu vai, ja viņi ir pieņēmuši lēmumu, viņiem vienkārši jāparaksta līgums?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā, tas nav dīvaini. Mēs zinām, ka viņi paliek, un atliek tikai sakārtot lietas. Un es norādīšu, ka visas šīs FedEx paplašināšanas, ja apvienojat FedEx paplašinājumus, kas tiks pabeigti šogad, ar sešiem atjaunošanas gadījumiem, ko Ričs ir panācis, 8,5% GAAP starpība kļūst par 24,3% GAAP starpību un 2% naudas starpība kļūst par 12,8% naudas starpību. Tātad šīs paplašināšanas ir neticami ienesīgas, un mēs neziņotu, ka mēs nedomājam par 100%, ja mums būtu kādas bažas par to, ka īrnieki neatjaunos.

Maikls Kerols - RBC Capital Markets — analītiķis

Labi, lieliski. Un tad, es domāju, pēdējais, Maik, vai varat nedaudz pastāstīt par vēlamo, kas ir izpērkams decembra beigās? Vai ir droši pieņemt, ka pašreizējie mārketinga nosacījumi [Neatšifrējams], jūs vienkārši izpirksit visu vēlamo sēriju un vai nu izdosit jaunas preferenču likmes, vai parādu vai akciju? Nav iemesla to uzskatīt par izcilu, vai ne, ja pašreizējie apstākļi ir spēkā?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Tā ir liela daļa, un tā ir izpērkama šā gada 15. septembrī vai vēlāk. Es nezinu, vai mēs to visu izņemsim uzreiz, un es neredzu vajadzību ņemt to visu uzreiz. Tāpēc mēs varam, ja tas ir oportūnistiski. Ja rodas iespēja, lieliski. Pretējā gadījumā mēs to izņemsim pa daļām. Lieliska iespēja ietaupīt, bet mēs vēl neesam tur. Tas vēl nav izpērkams. Un es nevēlos kaut ko izslēgt vai izslēgt par to, kā mēs to izpirksim.

Maikls Kerols - RBC Capital Markets — analītiķis

Labi. Vai joprojām esat apņēmies iegūt vēlmes. Vai tas joprojām nodrošina kapitāla uzkrājumu, ņemot vērā parāda likmes? Es domāju, vai ir droši pieņemt, ka joprojām vēlaties izdot pienācīgu izmēru, lai tos izpirktu?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā, mēs vienmēr esam devuši priekšroku mūsu kapitāla kaudzē. Jūs varētu gūt īstermiņa peļņu, izmantojot mainīgas likmes īstermiņa parādu. Kā jau minēju, 10 gadu valsts kases ienesīgums trīs mēnešu laikā ir palielinājies par 40%, tātad un pirms gada tas bija tuvu 2%. Tātad procentu likmes pārvietojas visur. Un, ja jums ir mūžīgais kapitāls, kas ir pastāvīgi bloķēts. Un bija laiks, kad cilvēki domāja, ka 8% pastāvīgā kapitāla ir ļoti izdevīgi. Mūsdienās 6% tiek uzskatīti par pārāk augstu. Tātad mēs varētu fiksēt pastāvīgo instrumentu 100 bāzes punktus mūsu 6,125% robežās, manuprāt, tas būtu ļoti izdevīgi emitentam, kuram nav reitinga. Un jā, īstermiņā jūs varētu darīt labāk, bet jūs [Neatšifrējami] finansējat ilgtermiņa aktīvus investīciju kategorijas īrniekiem ar ilgtermiņa kapitālu, tā vietā, lai spēlētu īstermiņa ieguvumus, uz ko diemžēl tirgus ir pieķēries. šajās dienās. Taču spēlē mums vienmēr ir bijis daudz ādas. Mēs vienmēr esam skatījušies ārpus apvāršņa un vienmēr esam plānojuši darīt to, kas ir pareizi akcionāru ilgtermiņa interesēm.

Maikls Kerols - RBC Capital Markets — analītiķis

Labi, lieliski, paldies.

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Esiet laipni aicināti.

Operators

Mūsu nākamais jautājums ir no Kreiga Kučera un B. Railija Finanšu. Lūdzu turpini.

Kreigs Kučera - B. Railijs Finanšu — analītiķis

Jā, paldies. Sveiki, puiši, es vēlētos parunāt par jūsu neseno līzingu. Patiešām, kopš COVID, es domāju, jūs parasti saņemat atjaunošanas periodu trīs līdz četru gadu diapazonā, un jūs atgriežaties 2017., 2018., 2019. gadā, parasti jūs tuvojat septiņiem gadiem. Vai jums ir sajūta, ka tā ir jauna norma, vai arī redzat kādas pazīmes, kas liecina, ka, ejot tālāk ar vakcīnu izplatīšanu, īrnieki varētu būt gatavi uzņemties saistības ilgāk?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā. Īstermiņā šķiet, ka tas ir jauns, normāls, klausoties citus industriālos REIT. Vidējie svērtie nomas termiņi atjaunošanas gadījumā ir saīsināti, bet es domāju, ka tas ir īstermiņa lieta. Pandēmijas skartajā ekonomikā ir grūti paskatīties ārpus apvāršņa, taču 3,8 gadus WAULT, ko Ričs ieguva, atjaunojot, ir paplašināšanās, un daži no šiem paplašinājumiem ir — pārsvarā tie tiek pārslēgti uz 10 papildu gadiem, taču daži pārslēdz uz 15 papildu gadiem. Tāpēc mūsu vidējais svērtais nomas termiņš no ceturkšņa līdz ceturksnim pieauga no septiņiem gadiem līdz 7,5 gadiem, un tas ir bijis vairāk nekā septiņi gadi septiņus gadus pēc kārtas. Tā ir stabilitāte. Tas nav nepastāvīgs. Vairāk nekā septiņus gadus pēc kārtas WAULT ir bijis vairāk nekā septiņus gadus, un tas būs arī turpmāk. Bet jums ir pilnīga taisnība, sešiem atjaunošanas gadījumiem bija lieliskas atšķirības, taču WAULT ir nedaudz viegls salīdzinājumā ar to, pie kā mēs esam pieraduši.

Kreigs Kučera - B. Railijs Finanšu — analītiķis

Sapratu. Un es zinu, ka jūs vairākas reizes esat pieminējis iespēju, ka vēlamā C sērija tiek izņemta ar mazākām izmaksām. Bet Kevin, es būtu ziņkārīgs, ja jūs saņemat aizdevējus, kas jums piedāvā 2,6% hipotēkas, jums ir vismaz pāris hipotēkas, kurām ir pieci rokturi. Vai ir kāds punkts, kur matemātikas zīmuļi izzūd, ir jēga sākt daļu no šī parāda refinansēt iepriekš, vai arī ir priekšapmaksas sodi, kas, iespējams, ir divi īpašnieki?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā. Par šo pašu amortizējošo parādu tiek piemērotas priekšapmaksas soda sankcijas. Tāpēc, lai gan daudzi vecāki, kuriem ir augstākas procentu likmes, viņi ir samazinājuši amortizāciju, tāpēc viņu kredītu atlikumi nav tik lieli. Tāpēc tiem nav tik lielas ietekmes, bet jā, mēs noteikti skatāmies un redzēsim, ka var būt arī daži aizdevumi ar augstām procentu likmēm, kurus varbūt ir vērts priekšapmaksāt, un mēs faktiski uzreiz pēc ceturkšņa esam priekšapmaksājuši aizdevumu. kas tika iestatīts — tas bija 5% robežās, 5,18%, ko mēs veicām priekšapmaksā janvārī.

Kreigs Kučera - B. Railijs Finanšu — analītiķis

Labi, lieliski. Paldies.

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Paldies.

Operators

Mūsu nākamais jautājums ir no Merrill Ross ar Compass Point Research and Trading. Lūdzu turpini.

Merila Rosa - Compass Point Research & Trading, LLC — analītiķis

Labvakar, man ir divi jautājumi. Pirmkārt, vai ir kādi ierobežojumi attiecībā uz īres maksu pret ēku. Vai jūs, iespējams, varētu sadarboties ar tirgotāja ēku, lai uzbūvētu īpašumu, kas nav paredzēts esošajam īrniekam, bet varbūt jūs esat ļoti atšķirīgs nekonkurētspējīgs nomnieks, kuram atrašanās vieta varētu būt interesanta?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā. Ja paskatās uz mūsu prezentāciju, jūs redzēsit FedEx uz I4 Orlando, kuru katrā pusē ieskauj miljons kvadrātpēdu Walmart ēkas, un tāpēc tirgotājs celtnieks varēja strādāt ar FedEx, un tad mērs Walmart vēlējās būt tik tuvu. uz FedEx. Tātad katrā FedEx izplatīšanas centra pusē jūs redzat miljonu kvadrātpēdu Walmart ēku, un tagad tā ir trešā, tajā ir trīs ēkas. Mūsu prezentācija jums parādīs divus, tagad patiesībā ir trīs.

Bet atbilde uz jūsu jautājumu ir tāda, ja jums ir tik daudz zemes, piemēram, mūsu Home Depot īpašums ir 130 akriem, tur noteikti ir vieta papildu ēkām, ir daudz autostāvvietu, milzīgs zemes daudzums, bet parasti tas notiek pēc tam, kad īrnieks pārņem telpu. un kādu laiku apdzīvo ēku. FedEx aktīviem Walmart parādījās vēlāk, un tas parasti nāk pēc fakta, taču jūsu viedoklis ir labi uztverts. Tas ir milzīgs zemes apjoms, un, runājot par šo tēmu, es pieminēšu arī to, ka ikreiz, kad mēs redzēsim mūsu FedEx aktīvu kvadrātmetrus, tie ir izplatīšanas centra kvadrātmetri. Papildus tam parasti ir 5000 kvadrātpēdu liela vārtejas apsardzes ēka, kurai ir izgājis cauri ikviens, kas ierodas vai iet, tas ir kā iešana lidostā un pārbaudīt drošību, un ir arī transportlīdzekļu apkopes garāža, kas ir vēl 5000 kvadrātpēdas. Tātad tas ir aptuveni 10 000 kvadrātpēdu uz vienu FedEx ēku un papildu konstrukcijām, kas atrodas īpašumā, bet nav daļa no izplatīšanas centra.

Merila Rosa - Compass Point Research & Trading, LLC — analītiķis

Cits jautājums ir saistīts ar apdrošināšanu, bet ne īsti, ja paskatās uz ceturksnī iegādāto [Neatšifrējamo], cik īrnieks ieguldīja šajos īpašumos? Vai viņi ieguldīja vēl 20%, vai arī tas bija nozīmīgāks attiecībā uz viņu ieguldījumu un viņu -- padara to paredzamāku, ka viņi atjaunos, un kas ir viņu [Neatšifrējams]?

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Jā, vairāk nekā 20%, daudz vairāk. Esmu bijis abos īpašumos. Home Depot ir vismodernākā daudzkanālu iekārta ar tonnām automatizācijas, tiem ir elektriskie iekrāvēji ar šķidrā ūdeņraža tvertnēm, un tā ir moderna un moderna ēka, un tikai IT investīcijas vien, es teiktu, ir 10 %. Un tad jums ir visa pārējā automatizācija. Tātad aptuveni 40% tas tiek izmantots infrastruktūrā, nevis plauktos un iekrāvējos. Tā ir robotika, ļoti automatizēta, un bieži vien materiālu apstrādes infrastruktūra aizņem tikpat ilgu laiku vai ilgāku laiku nekā pašas ēkas celtniecība, un ir gadījumi, kad tas izmaksā vairāk nekā ēkas celtniecība, piemēram, mūsu - viss kosmētikas e-komercijas izpildes centrs Indianapolisā.

jūs varat uzzināt, cik daudz ekonomika ir augusi gadu gaitā, vienkārši aplūkojot nominālo IKP.

Un tāpēc es teiktu, ka gan Home Depot, gan FedEx ir ieguldījuši ievērojamus ieguldījumus infrastruktūrā, un tas liecina par visām mūsdienu daudzkanālu iekārtām, un tā ir — mūsu gada pārskatā mēs runājam par to, kā viņi visu sauc par rūpniecisku, taču ir arī digitālās ēkas un analogās ēkas, un tās atšķiras viena no otras. Ja jūs apkalpojat piegādes ķēdes daļu ar piegādi mājās, tai ir jābūt robotikai, tai ir jābūt automatizētai, tai ir jābūt modernai ēkai ar daudz zemes, lielu kravas automašīnu, daudz darbinieku, sezonas maksimumu, šīm telpām. ir 550 darbinieku transportlīdzekļi un pēc tam vēl 1000 kravas automašīnu stāvvietas.

Merila Rosa - Compass Point Research & Trading, LLC — analītiķis

Un daudzas šīs robotikas ir kā pasaulē un uz grīdas, tās nekustas, vai ne.

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Pareizi. Mūsu tīmekļa vietnē ir attēli, gada pārskatā un prezentācijā ir attēli. Tāpēc tagad tas ir liels ieguldījums no īrnieka un uzņēmumiem, kas izmanto šo augsto tehnoloģiju tehnoloģiju, tas ir “plug and play”, ir ļoti daudz atpalicības, un jūs varat pabeigt ēku vēl gada laikā pirms infrastruktūras izveides.

Merila Rosa - Compass Point Research & Trading, LLC — analītiķis

Tāpēc es domāju, ka, lai gan šī ir Grīnfīlda, viņi nevar paņemt šīs lietas un pārvietoties pāri ielai.

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Nē, tas ir labs punkts. Kā jau minēju, FedEx joprojām atrodas tajā pašā ēkā, kurā mēs pirmo reizi ieguldījām līdzekļus ar FedEx 1994. gadā, viņi ir ļoti lipīgs īrnieks, un tā nav tāda situācija, kad nomas līgums tiek turpināts, kad viņi varētu noteikt cenas pāri ielai un teikt, ka viņi. gatavojas uzņemties likmes, jo tas ir ļoti apgrūtinoši dārgi un grūti atjaunot infrastruktūru.

Merila Rosa - Compass Point Research & Trading, LLC — analītiķis

Paldies.

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Paldies.

Operators

Jūsu nākamais jautājums ir no Barija Oksforda ar D.A. Deividsons. Lūdzu turpini.

Berijs Oksfords - D.A. Davidson & Co. — analītiķis

Sveiks, Maiks, jautājums. Kad jūs skatāties uz iegādi, un es zinu, ka to nosaka attiecības, un, ņemot vērā faktu, ka jūs izmantojat stratēģiskas alternatīvas, ir tas, ka kādam no potenciālajiem pārdevējiem jūs varat pauzēt vai paskatīties, Barij, tā ir sava veida problēma. .

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Esmu pārliecināts, ka tas ir kaut kur pa vidu. Mēs runājam par darījumiem, bet es nevaru teikt, ka tā ir problēma. Mēs esam bijuši aptuveni 53 gadus, un tāpēc viņi 53 gadu periodā ir redzējuši mūsu noturību, un tāpēc viņi paļaujas uz to, ka mūsu izturība saglabāsies.

Berijs Oksfords - D.A. Davidson & Co. — analītiķis

Taisnība. Sapratu. Viss kārtībā. Paldies Mike. Novērtēju to.

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Paldies.

Operators

Ar to mūsu jautājumu un atbilžu sesija ir beigusies. Es vēlētos nodot konferenci atpakaļ Becky Coleridge, lai saņemtu noslēguma piezīmes.

Bekija Kolridža - Investoru attiecību viceprezidents

Paldies operatoram. Vispirms vēlos norādīt, ka mūsu nesen publicētais gada pārskats tagad ir pieejams mūsu tīmekļa vietnē. Šis ziņojums ir lielisks resurss, lai izprastu mūsu uzņēmumu un mūsu perspektīvas. Mēs iesakām to izlasīt. Lūdzu, sazinieties ar mūsu IR nodaļu, ja vēlaties saņemt drukāto kopiju. Es vēlētos pateikties visiem par pievienošanos mums šajā aicinājumā un par viņu pastāvīgo atbalstu un interesi par Monmutu. Kā vienmēr, mēs visi esam pieejami, lai atbildētu uz visiem jautājumiem. Mēs ceram jums ziņot pēc mūsu otrā ceturkšņa. Paldies.

Operators

Tagad konference ir noslēgusies. Paldies, ka piedalījāties šodienas prezentācijā. Telekonferences atkārtojums būs pieejams aptuveni pēc stundas. Lai piekļūtu šim atkārtojumam, lūdzu, zvaniet uz ASV bezmaksas 1-877-344-7529 vai starptautisko 1-412-317-0088. Konferences ID numurs ir 10150337. Paldies, lūdzu, atvienojiet līnijas.

Ilgums: 58 minūtes

Zvana dalībnieki:

Bekija Kolridža - Investoru attiecību viceprezidents

Maikls P. Lendijs - Prezidents un izpilddirektors

Ričards Sūks - Aktīvu pārvaldības viceprezidents

Kevins S. Millers - Galvenais finanšu un grāmatvedis un kasieris

Frenks Lī - BMO Capital Markets — analītiķis

Gauravs Mehta - Nacionālie vērtspapīri — analītiķis

Roberts Stīvensons - Janney Montgomery Scott LLC - analītiķis

Konors Siverskis - Berenberg Capital Markets — analītiķis

Maikls Kerols - RBC Capital Markets — analītiķis

Kreigs Kučera - B. Railijs Finanšu — analītiķis

Merila Rosa - Compass Point Research & Trading, LLC — analītiķis

Berijs Oksfords - D.A. Davidson & Co. — analītiķis

Vairāk MNR analīzes

Visi ieņēmumi tiek saukti par stenogrammām

AlphaStreet logotips



^