Ieguldot

Prologis pārspēj šo 12,6 miljardu dolāru darījumu

Proloģis (NYSE:PLD)ir viens no pasaulē lielākajiem rūpnieciskā nekustamā īpašuma īpašniekiem, un tas tikko parakstīja 12,6 miljardu dolāru darījumu, lai iegādātos konkurentu. Liberty Property Trust (NYSE: LPT). Tas nav unikāls nekustamo īpašumu ieguldījumu trasta (REIT) nozarē — pēdējā laikā iegādes ir bijušas lielas ziņas. Prologis un citu darbību pamatā ir divas ievērojamas tendences. Pašreizējiem akcionāriem varētu patikt tas, ko viņi redz notiekam, bet investoriem, kas vēlas likt naudu darbā, pirms pirkuma šodien vajadzētu padomāt divreiz. Lūk, ko Prologis nesenā iegāde saka par plašāku REIT telpu.

Lielais darījums

Oktobra beigās Prologis paziņoja, ka pērk Liberty Property Trust, samaksājot 12,6 miljardus ASV dolāru, ieskaitot parāda pārņemšanu. Noslēdzot visu akciju darījumu, Liberty investori saņems 0,675 Prologis akcijas par katru viņiem piederošo Liberty akciju. Šīs ziņas nāk pēc tam, kad aktīvistu akcionārs Džonatans Lits mudināja Liberty sevi pārdot.

Roka, kas tur pildspalvu, kas norāda uz sveču stieņa diagrammu ar akciju kotācijām fonā

Attēla avots: Getty Images.





No virsmas tas ir stabils darījums. Uzņēmumam Prologis un Liberty pieder līdzīgi aktīvi. Paredzams, ka darījums būs produktīvs no pirmās dienas, pamatojoties uz 120 miljonu ASV dolāru izmaksu ietaupījumu. Tiek prognozēts, ka tas palielinās Prologis kodolu līdzekļi no operācijām (FFO) — tāpat kā peļņa rūpniecības uzņēmumam — par USD 0,10 līdz USD 0,12 par akciju. Tā kā Liberty izaugsmes projekti tiek ieviesti tiešsaistē un plānotie aktīvu pārdošanas apjomi aptuveni 3,5 miljardu USD apmērā darbojas caur sistēmu, šis ieguvums varētu sasniegt pat USD 0,16 par akciju. Tas nozīmētu Prologis pamata FFO pieaugumu par gandrīz 5% (pamatojoties uz 2019. gada FFO prognozēm), kas ir vērtīgs lēciens attiecībā uz REIT.

Taču šajā darījumā ir vairāk, nekā šķiet. Un tas izceļ dažas tendences REIT telpā, kurām uz dividendēm orientēti investori vēlēsies pievērst īpašu uzmanību.



Stāsts par diviem REIT

Prologis akcijas ir tuvu visu laiku augstākajām vērtībām. Tikmēr tā ienesīgums aptuveni 2,4% apmērā ir tuvu visu laiku zemākajam līmenim. Un tā cenas un pamata FFO attiecība ir aptuveni 26, pamatojoties uz uzņēmuma 2019. gada prognozēm par galveno FFO. Šis rūpnieciskais REIT neizskatās lēts. Un tā ir vispārēja tēma visā REIT telpā. Piemēram, neto noma bellwether Nekustamā īpašuma ienākumi (NYSE:O)ir arī augsta cena, zems ienesīgums un augsts novērtējums ar cenas un koriģētās FFO attiecību virs 20. AvalonBay (NYSE:AVB), viens no lielākajiem dzīvokļu īpašniekiem, ievēro to pašu tendenci. Izpētiet katru REIT sektoru, un ar dažiem izņēmumiem (jo īpaši tirdzniecības centriem REIT) jūs atradīsiet uzņēmumus, kas tirgojas ar augstiem novērtējumiem.

Augsti novērtējumi nav norma attiecībā uz REIT, ko parasti pērk uz dividendēm orientēti investori, kuri meklē uzticamus ienākumus un lēnu un stabilu dividenžu pieaugumu laika gaitā. Bet šī ir milzīga iespēja REIT. Šī korporatīvā struktūra ir īpaši izstrādāta, lai ienākumus nodotu akcionāriem, ar pilnvarām izmaksāt vismaz 90% no peļņas kā dividendes (kas ļauj REIT izvairīties no uzņēmumu līmeņa nodokļu uzlikšanas). Tas atstāj maz naudas, lai finansētu izaugsmes izdevumus un iegādi. Tāpēc REIT parasti ir jāizmanto kapitāla tirgi, lai finansētu šādus centienus. Tā kā daži uzņēmumi gūst labumu no augstām akciju cenām, pašu kapitāla izmaksas mūsdienās ir ļoti zemas.

Liberty darījuma pilnīga kapitāla struktūra ir liels iemesls, kāpēc Prologis novilka sprūdu. Citi, piemēram, Realty Income, vienkārši pārdod akcijas sabiedrībai, lai finansētu ievērojamas iegādes. Pat AvalonBay, kas ir mēģinājis finansēt izaugsmi iekšēji, ir pārdevis vairāk atsevišķu īpašumu nekā pērk. 2019. gada pirmajos deviņos mēnešos uzņēmums atteicās no aktīviem 427 miljonu dolāru vērtībā un nopirka tikai 285 miljonus dolāru. Tā izmanto ieņēmumus, lai palīdzētu finansēt vairākus būvniecības projektus, jo tā uzskata celtniecību no paša sākuma kā labāku kapitāla izmantošanu mūsdienās. Tomēr vadība trešā ceturkšņa konferences sarunā atzīmēja, ka kapitāla izmaksas ir ļoti zemas - gan zemo procentu likmju vides, gan vēsturiski augstās akciju cenas funkcija.



Bet pats interesantākais AvalonBay komentāros ir izceltais laika periods. Saskaņā ar investīciju direktora Metjū Birenbauma teikto: 'Mūsu kapitāla izmaksas pēdējo divu vai trīs ceturkšņu laikā ir diezgan nedaudz samazinājušās.' Galvenais no tiem ir akciju cenu kāpums, ko REIT ir piedzīvojuši 2019. gadā. Aprēķinot dažus skaitļus, kopumā REIT ir pieauguši par aptuveni 20%, izmantojot Vanguard Real Estate Index ETF kā starpniekserveris. (Lai gan ir vērts atzīmēt, ka Prologis ir divreiz lielāks par summu.)

PLD diagramma

PLD datu autors YCharts .

Un tomēr plašu indeksu vienmēr veido uzvarētāji un zaudētāji. Ir daži uzņēmumi, kas neizskatās tik bagātīgi novērtēti. Lits mudināja Liberty sevi pārdot, jo uzskatīja, ka cena ir zemāka par 25%. Realty Income nesen piekrita iegādāties 415 īpašumu portfeli par USD 1,25 miljardiem ar aptuveni 7% maksimālo likmi (pircējiem ir labākas augstākas maksimālās likmes). Tas ir vērā ņemami, jo aptuveni 60% no portfeļa ir investīciju līmeņa kvalitātes, un saskaņā ar uzņēmuma trešā ceturkšņa konferences zvanu šiem aktīviem ir tendence tirgoties ar maksimālo likmi no 5% līdz 6%, bet ar neinvestīciju pakāpi starp 5%. un 8%. Citiem vārdiem sakot, izskatās, ka Realty Income ieguva labu darījumu par šiem īpašumiem. Tos pārdeva nepublisks REIT, kas pēc konstrukcijas negūtu labumu no investoru entuziasma par publiskajiem REIT.

Tātad zināmā mērā notiek atvienošanās, daži REIT gūst labumu no augstiem novērtējumiem, bet citi REIT (un daži atsevišķi aktīvi) izskatās salīdzinoši lēti. Tas liek domāt, ka šobrīd ir lielisks laiks, lai augsti novērtētie REIT būtu neto pircēji vai vismaz ieguldītu kapitālu (uzņēmumiem, kuriem ir vēlme veidot, nevis pirkt, piemēram, AvalonBay). Galu galā tas ir diezgan labs akcionāriem, kuri gūst labumu no izaugsmes, ko finansē ar akcijām un zema ienesīguma parādu emisijām.

Muša ziedē

Problēma ir tāda, ka investoriem var nebūt piemērots laiks REIT iegādei. Pirmkārt, lielākajai daļai investoru nevajadzētu pirkt nevienu uzņēmumu tikai tāpēc, ka viņi sagaida, ka tas tiks iegādāts. Jums rūpīgi jādomā par REIT par “lētu” cenu, jo, iespējams, zemajai cenai ir iemesls, un pircējs var realizēties vai nerealizēties. Tikmēr REIT, kas gūst labumu no augstiem novērtējumiem, pēc definīcijas ir dārgi, tāpēc pirkšanai šodien nav lielas jēgas. Tas ir divtik patiesi, ja jūs ieguldāt ienākumus, jo augsta cena pamatā nozīmē zemu ienesīgumu. Daudzi no lielākajiem un vislabāk pozicionētajiem nosaukumiem šobrīd ir par perfektu cenu, un kā vērtības ieguldīšanas leģenda Bendžamins Grehems ir atzīmējis, ka lielisks uzņēmums var būt slikts ieguldījums, ja par to maksājat pārāk daudz.



^