Ieguldot

Kāpēc REITs nav imūns pret tirgus sabrukumu

Komerciālo nekustamo īpašumu īpašnieki nākamo sešu mēnešu laikā piedzīvos vienu no nedrošākajiem laikiem vēsturē, un investori sāk to pamanīt. Daži šķietami droši nekustamo īpašumu ieguldījumu fondi (REIT) ir redzējuši, ka to krājumi ir samazinājušies par 50% vai vairāk, jo tirgus saprot, ka tūkstošiem uzņēmumu slēgs veikalu un pārstās maksāt īri COVID-19 pandēmijas dēļ.

Mēs esam redzējuši tādus tirdzniecības centrus kā REIT Simon Property Group (NYSE: SPG)un Brookfield Property REIT (NASDAQ: BPYU)ienirt attiecīgi 61% un 50,9%, līdz šim 2020. Hotel REITs patīk Viesnīcas un kūrorti (NASDAQ: HST)un Apple viesmīlības REIT (NYSE: APLE)ir samazinājušies attiecīgi par 39,2% un 44,3%. REIT bija jābūt drošai vietai, kur likt naudu pat ekonomiskās lejupslīdes apstākļos, un kas tad notika?

Tukšā iepirkšanās centra iekšpusē.

Attēla avots: Getty Images.





Paskaties uz gala klientiem

Dienas beigās REIT nav labāks par to personu vai uzņēmumu konsekvenci, kuri maksā savus rēķinus. Ja tirdzniecības centri ir tukši, Simon Property Group un Brookfield Property REIT ir nepatikšanās. Un, ja viesnīcas ir tukšas, Host Hotels un Apple Hospitality būs vienā laivā. To pašu var teikt par jebkuru nozares REIT.

COVID-19 pandēmiju padara unikālu tas, ka tas izraisa korelācijas lejupslīdi gandrīz katrā biznesā. Viesnīcas ir tukšas, tirdzniecības centri ir slēgti, un nākamā gada laikā var slēgt miljoniem mazo uzņēmumu. Kārena Milsa, bijusī Mazās uzņēmējdarbības administrācijas vadītāja, nesen teica, ka 20–30% mazo uzņēmumu var izgāzties “pat laba scenārija gadījumā”.



Šie uzņēmumi galu galā ir tie, kas maksā nomas maksu tirdzniecības centru īpašniekiem un organizē komandējumus un uzturēšanos viesnīcās. Kad viņiem masveidā neizdodas, tam noteikti būs postoša ietekme uz saistītajiem REIT.

Catch-22 REIT atrod sevi

Neapskaužamā pozīcija REIT ir tāda, ka viņi ir daļa no mazo uzņēmumu problēmas. Īre ir viens no lielākajiem izdevumiem restorāniem, mazumtirgotājiem un daudziem mazajiem uzņēmumiem. Iespējams, viņi varēs atlaist darbiniekus un pārtraukt izejvielu pasūtīšanu, bet īre turpina krāties pat tad, ja tiek teikts, ka darbības ir jāslēdz.

Izaicinošs ir tas, ka šie mazie uzņēmumi nesaglabā tādu naudas spilvenu, kādu publiski tirgotie uzņēmumi bieži dara, lai apmaksātu rēķinus lejupslīdes laikā. Mills teica, ka mazie uzņēmumi vidēji tikai 27 dienas glabā skaidru naudu, bet restorāni - tikai 17 dienas. Divi mēneši bez darbības var likt viņiem pārtraukt uzņēmējdarbību, pirms jūs to zināt.



REIT var vai nu piespiest šos uzņēmumus pārtraukt uzņēmējdarbību, vai arī samazināt vai atcelt īri, kamēr darbība ir lēna. Ja viņi piespiedīs uzņēmumus pārtraukt uzņēmējdarbību, maz ticams, ka, ņemot vērā ekonomisko situāciju, šodien būs kāds dedzīgs īrnieks, kurš vēlas aizpildīt vakanci. Bet, ja tie samazinās īres maksu, REIT naudas plūsma (un dividendes) īsā laikā samazināsies. Neatkarīgi no tā, ko viņi dara, REIT ir zaudējušas rokas.

Gaidāms liels REIT traucējums 2020

Šie ir bezprecedenta laiki visiem uzņēmumiem, taču REIT parāda dažus riskus, kurus ieguldītāji parasti neņem vērā. Uzņēmumu masveida neveiksme, iespējams, notiks tuvāko mēnešu laikā, un tas sagraus naudas plūsmas un dividendes no REIT. Aplūkojot nozari, ieguldītājiem vajadzētu saprast, no kurienes nāk REIT pamatā esošās naudas plūsmas, jo daži nekustamā īpašuma īpašnieki, iespējams, nav tik stabilā stāvoklī, kā kādreiz šķita.



^